Elegir entre tres baldosas y cuatro colores no es personalizar una vivienda. Entonces, ¿qué sería una personalización real? A partir de nuestra experiencia en promociones de obra nueva, reflexionamos sobre las limitaciones del modelo actual y sobre las posibilidades que plantea el concepto Shell & Core aplicado a la vivienda residencial: construir lo común y dejar espacio para que cada comprador pueda decidir cómo quiere vivir.
¿Qué esperamos de una personalización real en vivienda de obra nueva?
Si has comprado o visitado una promoción de obra nueva, conoces la escena. Hay un catálogo con dos o tres opciones de suelo, algunas combinaciones de color y, con suerte, la posibilidad de elegir entre cocina abierta o cerrada.
A eso se le llama personalizar.
Nosotros preguntamos otra cosa: ¿es eso lo que esperamos de una vivienda que va a ser nuestra casa?
Porque una vivienda no se define únicamente por sus materiales o acabados. También por su distribución, sus instalaciones, la relación entre sus espacios y las necesidades de quienes van a habitarla.
Y, sin embargo, muchas de esas decisiones llegan ya tomadas cuando el comprador tiene la oportunidad de intervenir.
Lo que vemos desde dentro: los límites de la personalización en obra nueva
En A54insitu hemos intervenido en viviendas de promoción en distintas fases: durante el proyecto, durante la obra antes de la entrega de llaves y también justo después de la entrega, cuando el comprador descubre que la casa no encaja con su forma de vivir.
Por eso conocemos de primera mano lo que ocurre entre la promotora, la constructora y los compradores cuando estos quieren algo distinto.
En nuestros proyectos de reforma vemos hasta qué punto puede cambiar una vivienda cuando se replantea su distribución para adaptarla a quienes van a vivir en ella.
Plano original / plano reformado del Proyecto San Vicente Mártir por A54insitu.
Pero cuando esas decisiones se plantean en una vivienda de obra nueva, nos encontramos una y otra vez con la misma situación.
En nuestra experiencia, dejar de hacer algo no ha supuesto nunca un ahorro. La partida que el comprador no quiere se cobra igual o con un descuento simbólico, y hacer menos se trata como una excepción que se factura como tal.
Cuando lo que se pide ya está ejecutado, la situación es todavía más absurda: se desmonta lo que acaba de montarse para volver a construirlo de otra manera.
Se levantan, a sabiendas, elementos que se van a tirar. Se paga dos veces, en dinero, en tiempo y en residuos, por algo que nadie necesitaba.
Una contradicción que también invita a reflexionar sobre los principios de la ellenmacarthurfoundation.org, donde evitar residuos y aprovechar mejor los recursos empieza por replantear cómo diseñamos y construimos.
Personalizar, tal como funciona hoy en muchas promociones, cuesta en las dos direcciones: si quitas, pagas; si cambias, pagas dos veces.
«En la lógica habitual de la promoción, la personalización es un extra. Rara vez es un ahorro».
Y la pregunta es inevitable:
¿Por qué construimos lo que sabemos que alguien va a tirar?
¿Qué es Shell & Core y cómo podría aplicarse a la vivienda residencial?
Hay un modelo que parte justo de esa pregunta.
En arquitectura de oficinas se conoce como Shell & Core, literalmente «estructura y núcleo».
En términos generales, consiste en entregar un edificio con la estructura, la envolvente, las comunicaciones y las acometidas principales resueltas, pero sin completar todos los acabados y acondicionamientos interiores.
Quien lo ocupa adapta después ese espacio a sus necesidades.
La idea es sencilla: se construye primero lo común y se deja margen para definir lo particular.
Esta distinción entre lo permanente y lo adaptable conecta también con los principios del openbuilding.co, desarrollados a partir de las investigaciones del arquitecto N. John Habraken, que plantean separar el soporte del edificio de los elementos interiores sobre los que pueden decidir sus habitantes.
Del Shell & Core en oficinas a las viviendas entregadas en bruto
En algunos países del norte de Europa, como Países Bajos o Bélgica, existen fórmulas parecidas en vivienda: entregas «en bruto», con distintos niveles de terminación, que el comprador completa después.
No sabemos hasta qué punto se pueden comparar con nuestro mercado y no pretendemos que sean un modelo a copiar.
Nos interesan porque demuestran que otra secuencia es, al menos, imaginable.
En lugar de entregar una vivienda completamente terminada para después modificarla, cabría preguntarse si es posible definir desde el principio qué partes deben estar ejecutadas y cuáles podrían quedar pendientes de personalización.
No hablamos necesariamente de trasladar sin más el modelo de oficinas a la vivienda, sino de explorar qué podemos aprender de él.
¿Y si el interior de la vivienda todavía no estuviera decidido?
Si el interior no estuviera decidido de antemano, personalizar dejaría de ser elegir entre opciones y pasaría a ser diseñar.
Algunas preguntas para empezar:
- ¿Cuántos baños quiero: uno, dos, ninguno?
- ¿Cocina integrada en el salón o una estancia cerrada?
- ¿Cuántas habitaciones necesito y cuál debería ser su tamaño?
- ¿Qué instalaciones espero: climatización, puntos de carga, domótica o previsiones para una persona con movilidad reducida?
- ¿Quiero una iluminación pensada para mi proyecto o los puntos de luz de serie?
Son decisiones de arquitectura interior, no simplemente de acabado.
Y todas dependen de un momento fundamental: cuándo se toman.
Si se toman antes de que se construya el interior, pueden formar parte del proyecto.
Si se toman después, se convierten en una reforma.
La diferencia entre elegir acabados y diseñar una vivienda
Elegir un pavimento o el color de una cocina puede formar parte de la personalización, pero no equivale a decidir cómo debe funcionar una casa.
Una personalización arquitectónica real debería permitir estudiar cuestiones como la distribución de las estancias, las necesidades de almacenamiento, la iluminación o las instalaciones, siempre dentro de las posibilidades técnicas y normativas del edificio.
La cuestión no es ofrecer infinitas opciones, sino permitir que las decisiones importantes se tomen cuando todavía pueden incorporarse al proceso de construcción sin deshacer lo ya ejecutado.
La posibilidad de que una vivienda no llegue completamente definida a sus habitantes no es una reflexión exclusivamente teórica. Experiencias como las viviendas incrementales de ELEMENTAL, impulsadas por el arquitecto Alejandro Aravena, muestran otras maneras de relacionar lo construido con las decisiones de quienes van a vivir en ello. Aunque responden a un contexto diferente al de la promoción residencial española, ayudan a ampliar el debate.
Lo que todavía no sabemos: normativa, responsabilidades y costes
Preferimos plantear preguntas que tenemos mucho más claras que las respuestas.
Porque aplicar un modelo inspirado en Shell & Core a la vivienda residencial no consiste simplemente en entregar una casa sin acabados.
Implica revisar cómo se proyecta, cómo se construye, cómo se comercializa y cómo se entrega.
¿Qué permitiría la normativa de habitabilidad?
¿Puede la normativa de habitabilidad de cada comunidad autónoma acotar un estado de mínimos para la entrega de llaves que facilite una personalización real?
¿Qué debe estar ejecutado y qué no?
La respuesta condicionaría las posibilidades de un modelo de entrega con distintos niveles de terminación.
¿Cómo se repartirían las responsabilidades?
¿Cómo se repartirían las responsabilidades entre la promotora, que entrega el edificio, y los equipos que acondicionan cada vivienda?
¿Quién respondería por las distintas fases y cómo se coordinarían?
Y los pasos finales —finales de obra, primeras ocupaciones, notarios, registros—, ¿se complicarían o simplemente se complementarían?
¿Quién se beneficiaría del ahorro de no construir?
¿Quién se queda con el ahorro de no ejecutar una partida?
¿El comprador, la promotora o la constructora?
Esto probablemente sea más decisivo que cualquier ley.
Porque un sistema que permite no ejecutar determinados trabajos, pero que no traslada ese ahorro al comprador, difícilmente resuelve uno de los problemas que estamos señalando.
¿Qué ganarían las promotoras y las constructoras?
¿Qué ganaría una promotora que diera este paso?
¿Y qué perdería la constructora, que ejecutaría menos obra?
Son preguntas que afectan directamente a la organización económica y productiva de la promoción residencial.
Y que deberían formar parte de cualquier debate serio sobre un modelo alternativo.
Industrialización y personalización: ¿son realmente incompatibles?
¿No pensáis que el modelo de promoción es obsoleto?
¿Cuesta claramente menos una promoción de viviendas plurifamiliar modular o con procesos mixtos de prefabricación?
¿Es compatible estandarizar por completo y, a la vez, personalizar de verdad?
¿Tiene sentido repetir lo que debería ser singular: el interior de una casa?
La industrialización y la prefabricación plantean posibilidades interesantes para organizar los procesos constructivos, pero su aplicación no garantiza por sí sola ni una reducción del coste final para el comprador ni una mayor capacidad de personalización.
Y ahí aparece otra pregunta:
¿Y si se industrializa lo que es común —estructura, fachada, instalaciones— y se deja abierto lo que es personal?
¿Puede la modularización ser una ventaja para el comprador si no se aplica de la misma manera al interior?
Quizá la cuestión no sea elegir entre industrialización y personalización, sino decidir qué conviene estandarizar y qué merece seguir siendo singular.
Y nos seguimos preguntando:
Si lo industrial no abarata y lo estándar no personaliza, ¿qué aportan ambas cosas hoy al comprador?
Proyecto Atares : Cocina, salón, comedor y zona de trabajo comparten un espacio abierto: una muestra de cómo las decisiones sobre distribución condicionan nuestra manera de habitar.
Preguntas frecuentes sobre Shell & Core y la personalización de viviendas
¿Qué significa Shell & Core en arquitectura?
Shell & Core es un modelo utilizado principalmente en edificios de oficinas en el que se ejecutan los elementos comunes y principales del edificio, como la estructura, la envolvente, las comunicaciones y determinadas instalaciones, dejando pendiente parte del acondicionamiento interior para adaptarlo posteriormente a las necesidades del ocupante.
¿Se puede aplicar el modelo Shell & Core a viviendas de obra nueva?
Es una posibilidad que merece estudiarse, pero no puede trasladarse automáticamente desde el sector de oficinas. Su aplicación a la vivienda residencial dependería de la normativa de habitabilidad, las condiciones de entrega, las responsabilidades de los agentes y la organización de las obras de acondicionamiento.
¿Qué diferencia hay entre personalizar acabados y personalizar una vivienda?
Personalizar acabados consiste en elegir materiales, colores o equipamientos entre determinadas opciones. Una personalización arquitectónica más amplia permite estudiar la distribución, el número y tamaño de las estancias, la iluminación y las instalaciones para adaptar la vivienda a las necesidades de sus habitantes.
¿Personalizar una vivienda durante la construcción puede evitar reformas posteriores?
Puede evitar determinadas modificaciones y trabajos de demolición si las decisiones se incorporan al proyecto y a la ejecución antes de que los elementos afectados estén construidos. No obstante, depende de la fase de obra, la viabilidad técnica y los acuerdos con la promotora.
¿Una vivienda entregada sin acabados sería necesariamente más barata?
No necesariamente. Aunque se dejen de ejecutar determinadas partidas, el coste final dependerá de cómo se valoren esas partidas, quién asuma el acondicionamiento posterior y cómo se distribuyan los ahorros y gastos entre los participantes.
¿Qué relación existe entre la industrialización de viviendas y su personalización?
La industrialización permite estandarizar y organizar determinados procesos constructivos. La cuestión es si esa estandarización puede concentrarse en los elementos comunes del edificio y mantener flexibilidad en los interiores, sin comprometer los requisitos técnicos y normativos.
Ideas clave sobre Shell & Core en vivienda residencial
- Personalizar una vivienda no debería limitarse a elegir acabados. La distribución, las instalaciones y la iluminación también forman parte de cómo se habita una casa.
- El momento de tomar las decisiones importa. Modificar un interior antes de ejecutarlo no es lo mismo que reformarlo después de construido.
- Shell & Core plantea separar los elementos comunes del acondicionamiento interior, aunque su aplicación residencial requiere estudiar condiciones técnicas, normativas y económicas.
- No ejecutar una partida no garantiza automáticamente un ahorro para el comprador. Importa cómo se organiza y valora la operación.
- Industrialización y personalización no tienen por qué ser conceptos opuestos. La cuestión es qué se estandariza y qué margen se deja a las necesidades particulares.
- La vivienda de obra nueva necesita abrir un debate sobre la personalización real, más allá de los catálogos de materiales y acabados.
Una conversación abierta sobre el futuro de la vivienda de obra nueva
Desde A54insitu seguiremos explorando estas cuestiones, porque las vemos cada semana en obra.
No tenemos todas las respuestas. Pero creemos que merece la pena preguntarse si el modelo actual de promoción residencial está respondiendo a lo que realmente necesitan quienes van a vivir en esas casas.
Si eres promotora, constructora, arquitecto o comprador y tienes una experiencia que contar, algo que proponernos, nos interesa.